搭档网北京码农进入买房冷静期

北京最大的码农聚集居住区——昌平南部板块，最近新盘卖房速度快速下降。

6 月 30 日，开盘前期望值很高的中海未来之境一口气拿了 6 栋楼、342 套房的预售证，两个月过去，去化率只有 23.7%，成交价格也是擦着底部。

数据来源：北京市住建委，时间截至 9 月 2 日

取证更早的越秀星耀未来，第一期 930 套房源预售至今整整 5 个月，去化率只有 17.5%。

之前卖得不错的某项目，9 月提高了渠道佣金点位，开始花更多的钱抢客源。

与此同时，以热门板块朱辛庄为代表，昌平南部楼盘从今年二季度开始暗暗集中降价。

根据京楼销售排行榜定期公布的数据，我们整理出昌平南部区域中近一年作为成交主力的楼盘的价格变动情况。结论：近一年价格承压，最近 5 个月的成交价加速下降。

数据来源：京楼销售排行榜

以朱辛庄为代表的昌平南部区域，曾经是北京五环外最抗跌、成交最热的地方，现在也顶不住压力了。

昌平南部楼市走弱有两个主要原因：二手房价格坍塌和新房供应放量。

当下楼市很容易进入一下向下螺旋：新房供应量越大，二手房越跌，二手房越跌，新房越卖不出去，价格不断下压。西红门、顺义就是先例，接下来可能轮到昌平了。

二手房是新房价值的参照系，再新的新房，业主买了之后，它的性质就变成了二手房。因此，二手房的价格一定会影响新房购买者的心理预期。

今年以来，昌平南部作为成交主力的地铁昌平线沿线区域的二手房市场快速陷入价格坍塌。

先看一张图，这是 58 安居客监测的昌平南部主要板块的二手房挂牌数据，回龙观、沙河两个板块价格下拉幅度非常大，近一年跌幅高达 14.18%、11.41%。

数据来源：58 安居客

最近一年，北京全市的二手房挂牌价格跌幅为 9.25%，整个昌平区的二手房挂牌价格跌幅为 10.02%。回龙观、沙河这两个区域的价格下降压力明显大于整个市场。

北京全市数据，数据来源：58 安居客

昌平区数据，数据来源：58 安居客

部分成交热门的二手房小区出现了"领跌"。比如，被誉为是回龙观区域流通神盘的融泽嘉园，8 月初成交的这套 104.35 平米的高楼层房源，四年前同类型房源的成交价在 670 万，跌幅高达 35.1%。

另一个成交活跃度很高的小区龙腾苑，这套中间楼层房源从高点下跌超 41%。

流星花园也是一样的趋势。

沙河板块的高端项目也不例外。丽春湖院子的新房成交价很坚挺，但二手房相比高点下跌超 30%，业主一套房子的资产消失了近 800 万。

并且，下跌趋势是在今年集中出现的，特别是今年 4 月以来，走出了下跌加速度。

回龙观板块二手房挂牌价格走势，数据来源：58 安居客

沙河板块二手房挂牌价格走势，数据来源：58 安居客

之前，依靠中关村、西二旗的码农们的强大支付能力，临近海淀的回龙观、霍营、沙河等板块的房价一直比较坚挺，开发商也很愿意在这个区域拿地做项目。但今年二季度开始，码农们的"上车"热情退却，新的在售项目压力不断加大。

往前回顾一下，能看到一个非常明显的缩量、加压趋势。2023 年，昌平新建住宅月均成交 557.5 套；2024 年，月均成交 388 套；2025 年前 8 个月，月均成交 365 套，其中 7 月、8 月分别只有 345 套、292 套。

伴随着之前交了定金的客户转入网签，在售项目的新一茬蓄客开始乏力。成交量下跌，下一步就是价格下跌。

导致昌平南部形成目前局势的，还有另外一个重要原因：供应量太大了。

楼市下行期，土地市场也会变冷，所以政府会优先推比较热门板块的土地上架交易，昌平南部区域就在优先之列。

据蜂硕蜜居统计，目前昌平楼市即将入市的地块有昌平区东小口镇贺村中滩村组团 CP02-0405-0001 地块、0002 地块和 0005 地块，东小口城中村项目，朱辛庄 CP01-0801-0055 地块，北七家歇甲地块，加上在售的越秀星樾，寰宇未来，龙湖观萃，星耀未来，观堂府，嘉境里，未来之境，国誉燕园朗润等，昌平的新房供应将突破 1 万套。

特别是朱辛庄 CP01-0801-0055 地块调规，从工业用地变成住宅用地，加剧了市场担心。以前业内普遍认为昌平南部的供需相对平衡，好地块比较稀缺，但现在这个逻辑不成立了。

目前，昌平 1-8 月合计成交 2921 套，全年成交量预计不到五千套，1 万套的供应量已经足够卖两年。